Beim Auszug aus einer Mietwohnung treffen zwei Fragen aufeinander, und sie werden regelmäßig verwechselt. Die erste ist rechtlich: Muss überhaupt gestrichen werden, und wer trägt die Kosten? Die zweite ist praktisch: Wie wird gestrichen, wenn tatsächlich gestrichen wird?
Die erste Frage hat in den vergangenen zwanzig Jahren durch Urteile des Bundesgerichtshofs klare Konturen bekommen. Wer die kennt, verhandelt beim Übergabetermin anders — und wer die Antwort kennt, streicht nicht auf eigene Kosten, was der Vermieter nicht verlangen darf. Die praktische Anleitung folgt ab dem Abschnitt zur Vorbereitung.
Muss man bei Auszug streichen?
Eine gesetzliche Pflicht, beim Auszug zu streichen, gibt es nicht. Das Gesetz weist die Erhaltung der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter zu; der Mieter schuldet den vertragsgemäßen Gebrauch und haftet für Schäden, die er verursacht hat. Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch bleibt außer Betracht, dafür gilt § 538 BGB ausdrücklich.
Ob gestrichen werden muss, hängt deshalb an einer einzigen Frage: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt? Ist die Klausel wirksam, kann der Vermieter die Arbeiten verlangen. Ist sie unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung — dann trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, und der Mieter schuldet nur die Beseitigung von Schäden.
| Klausel im Vertrag | Folge beim Auszug |
|---|---|
| wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen | Arbeiten sind auszuführen, wenn sie fällig sind |
| unwirksame Klausel | keine Pflicht zur Renovierung, Vermieter trägt sie |
| keine Klausel | keine Pflicht zur Renovierung |
| wirksame Überwälzung, aber unrenoviert übernommen | nur bei angemessenem Ausgleich, sonst keine Pflicht |
| Individualvereinbarung (nicht vorformuliert) | im Einzelfall zu prüfen, oft wirksam |
Was Schönheitsreparaturen sind
Schönheitsreparaturen halten den Zustand der Wohnung optisch instand. Sie sind von der Instandsetzung abzugrenzen, also der Beseitigung von Schäden.
| gehört zu Schönheitsreparaturen | gehört nicht dazu |
|---|---|
| Anstrich von Wänden und Decken | Brandlöcher, Wasserschäden, ausgebrochene Fliesen |
| Tapezieren, soweit erforderlich | Einbauten, die der Mieter entfernt hat |
| Anstriche von Türen, Zargen und Heizkörpern innen | Fenster- und Türschäden durch unsachgemäße Nutzung |
| Anstrich von Sockelleisten, Laibungen, Fensterrahmen innen | Bodenbeläge, die der Mieter selbst verlegt hat |
| Ausbessern kleiner Farbschäden | grobe Verschmutzung, etwa durch Tiere oder Rauch |
Die Zuordnung entscheidet über Geld. Ein Brandloch ist Instandsetzung und geht zu Lasten des Mieters, wenn er es verursacht hat. Eine Wand, die über Jahre nachgedunkelt ist, ist Abnutzung und geht zu Lasten des Vermieters, wenn keine wirksame Klausel greift.
Welche Klauseln wirksam sind und welche nicht
Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren mehrere gängige Klauseltypen verworfen. Die folgende Übersicht nennt die Typen und die Entscheidungen.
| Klauseltyp | wirksam | Entscheidung |
|---|---|---|
| starre Fristen (etwa alle fünf Jahre streichen) | nein | BGH, 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 |
| Quotenklausel (anteilige Kostentragung bei vorzeitigem Auszug) | nein | BGH, 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 |
| Endrenovierungsklausel (in jedem Fall renovieren) | nein | BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 |
| Überwälzung ohne Ausgleich bei unrenoviert überlassener Wohnung | nein | BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 |
| weiche Fristen (Fristen als Richtwert, Bedarf entscheidet) | ja | ständige Rechtsprechung |
| Kleinreparaturklausel mit Obergrenze und Jahresbetrag | ja | ständige Rechtsprechung |
Was das praktisch bedeutet: Der Vermieter kann nicht verlangen, dass fünf Jahre nach dem Einzug gestrichen wird. Er kann verlangen, dass gestrichen wird, wenn der Zustand es erfordert — und er muss darlegen, warum. Bei einer Wohnung, die unrenoviert übergeben wurde, fehlt die Grundlage für eine Renovierungspflicht nach Formularklausel, wenn der Mieter dafür keinen Ausgleich bekommen hat.
Neues Gesetz: was sich wirklich geändert hat
Ein neues Gesetz zur Renovierungspflicht beim Auszug gibt es nicht. Was sich geändert hat, ist die Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat starre Fristenpläne, Quoten- und Endrenovierungsklauseln verworfen und die Anforderungen an Formularklauseln verschärft. Für Vermieter heißt das, dass alte Vertragsmuster oft unwirksam sind. Für Mieter heißt es, dass ein Blick in den Vertrag vor der Zusage wichtig ist.
Ein Zeitpunkt zählt zusätzlich: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe. Der Bundesgerichtshof hat diese Frist auch auf den Anspruch angewandt, dass Schönheitsreparaturen überhaupt ausgeführt werden (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Wer nach einem halben Jahr eine Nachforderung erhält, sollte das prüfen.
Ob eine Farbwahlklausel, die etwa nur weiße Anstriche zulässt, im Einzelfall wirksam ist, hängt an ihrem Wortlaut und ist bei Streit zu klären. Verbindliche Auskunft gibt der Mieterverein oder ein Anwalt, nicht der Übergabetermin.
Vor der Übergabe: Zustand festhalten
Wer auszieht, steht unter Zeitdruck. Genau deshalb wird der Zustand schriftlich festgehalten, bevor die Möbel weg sind und bevor Fristen laufen.
| Schritt | worauf es ankommt |
|---|---|
| Vorabnahme mit dem Vermieter | Mängel und vereinbarte Arbeiten schriftlich festhalten |
| Protokoll mit Fotos | jede Wand, jeder Boden, jede beschädigte Stelle dokumentieren |
| Zeugen | neutrale Person bei der Begehung, Name im Protokoll |
| Zählerstände und Schlüssel | am Tag der Übergabe ablesen und aufführen |
| Fristen notieren | Verjährung sechs Monate, Reaktionszeit für Nachforderungen |
Ein Protokoll ist kein Schuldeingeständnis. Es hält den Zustand fest — und wer die Wohnung in ordentlichem Zustand übergibt, sollte das ebenso dokumentieren lassen wie ein Mangel.
Streichen wie ein Profi: die Anleitung
Vorbereitung und Abdecken
Bevor Farbe angerührt wird, wird der Raum geleert und der Boden geschützt. Für glatte Böden und für die Ablage von Werkzeug eignet sich ein Abdeckvlies mit Anti-Rutsch-Beschichtung; eine Rolle mit 50 Metern Länge und einem Meter Breite kostet 24,99 Euro und wird mit 4,6 von 5 Sternen aus 8.142 Bewertungen geführt (Produktdaten, Stand 12.09.2026). Für Möbel und Treppen ist eine Folie die günstigere Wahl: ein Paket mit 20 Quadratmetern kostet 8,10 Euro, geführt mit 4,2 von 5 Sternen aus 3.051 Bewertungen (Produktdaten, Stand 12.09.2026).
Abkleben
Sockelleisten, Türzargen, Fensterrahmen und Steckdosen werden abgeklebt. Ein Klebeband mit angearbeitetem Abdeckpapier deckt beides in einem Arbeitsgang ab: eine Rolle mit 20 Metern Länge und 15 Zentimetern Breite kostet 4,29 Euro und wird mit 4,7 von 5 Sternen aus 1.444 Bewertungen geführt (Produktdaten, Stand 12.09.2026). Wie sauber abgeklebt wird, steht unter Malerkrepp und Abkleben.
Farbe und Werkzeug
Für Mietwohnungen sind matte, abriebbeständige Innendispersionsfarben die sichere Wahl, weil sie sich reinigen lassen; das übliche Kriterium dafür ist die Waschbeständigkeit nach DIN 53778. Ein 10-Liter-Gebinde Innenfarbe in Weiß, hochdeckend und matt, kostet 37,99 Euro und wird mit 4,2 von 5 Sternen aus 2.759 Bewertungen geführt (Produktdaten, Stand 12.09.2026). Für ein bis zwei Zimmer reicht diese Menge bei einem zweimaligen Anstrich in der Regel aus; die Ergiebigkeit steht auf dem Gebinde.
Zum Werkzeug gehört ein Set aus Rollen mit unterschiedlicher Breite plus Farbwanne, damit Ecken und Flächen mit dem passenden Werkzeug gearbeitet werden. Ein neunteiliges Set mit 18 und 11 Zentimeter breiten Walzen kostet 17,49 Euro, geführt mit 4,3 von 5 Sternen aus 1.572 Bewertungen (Produktdaten, Stand 12.09.2026).
Der Anstrich
Zwei dünne Anstriche ergeben ein gleichmäßigeres Ergebnis als einer mit viel Farbe. In der Fläche wird im Kreuzgang gearbeitet, erst senkrecht, dann waagerecht, damit keine Bahnen sichtbar bleiben. Zwischen den Anstrichen wird die angegebene Trockenzeit abgewartet — bei Dispersionsfarben sind das nach Herstellerangabe meist vier bis sechs Stunden, bei kühler Witterung länger. Vorarbeiten wie Löcher und Risse werden vorher gespachtelt und, wenn nötig mit einem Tiefgrund, grundiert. Wird eine alte Tapete entfernt, muss der Untergrund danach tragfähig sein; was dabei zählt, steht unter Makulatur. Für Flure und Treppenhäuser ist zusätzlich die Abriebfestigkeit der Farbe das entscheidende Kriterium.
Neutrale Farben
Wird die Wohnung durch einen Nachmieter übernommen, helfen neutrale Töne bei der Abnahme. Neutral heißt nicht farblos, sondern anschlussfähig: Wer später einrichten will, kann darauf aufbauen.
| Farbton | Wirkung | geeignet für |
|---|---|---|
| Reinweiß, etwa RAL 9010 | hell, kühl, stark reflektierend | Decken, Nischen, kleine Räume |
| Verkehrsweiß, etwa RAL 9016 | etwas wärmer als Reinweiß | Wohnräume, Flure |
| Cremeweiß, etwa RAL 9001 | warm, verzeiht Flecken | Wohnzimmer, Schlafzimmer |
| Hellgrau, etwa RAL 7035 | modern, unaufdringlich | Flure, Küchen, Kinderzimmer |
Ein 5-Liter-Gebinde Innenwandfarbe in Cremeweiß kostet 44,90 Euro und wird mit 4,5 von 5 Sternen aus 66 Bewertungen geführt (Produktdaten, Stand 12.09.2026) — ein Beispiel für einen Farbton, der als neutral durchgeht.
Starke Farben wie Rot, Blau oder Anthrazit an ganzen Wänden sind Geschmackssache. Sie sind kein Mangel, können aber den Abnahmetermin verlängern, wenn manche Klauseln zwar unwirksam sind, Streit über den Zustand aber Zeit kostet, die beim Auszug niemand hat.
Selbst streichen oder Fachbetrieb?
Die Entscheidung ist eine Rechnung. Ein Zimmer von 15 Quadratmetern hat bei einer Wandhöhe von 2,5 Metern rund 50 Quadratmeter Wand- und Deckenfläche. Für einen zweimaligen Anstrich im Selbstbau sind Materialkosten von etwa einem Euro je Quadratmeter realistisch, dazu Abdeckmaterial und Werkzeug.
| Variante | Aufwand | Kosten für rund 50 Quadratmeter |
|---|---|---|
| selbst streichen | ein Wochenende mit Vorbereitung | Material etwa 50 bis 80 Euro, Werkzeug einmalig |
| Fachbetrieb durchschnittliche Ausführung | zwei bis drei Stunden Arbeit | Rechnung nach Aufwand, siehe unten |
| Fachbetrieb mit Vorarbeiten | Spachteln, Grundieren, zwei Anstriche | höherer Aufwand, höherer Preis |
Für die Rechnung im Fachbetrieb gilt, was für alle Handwerksleistungen gilt: Der Stundensatz liegt bei 50 bis 80 Euro, die Flächenleistung beim Innenanstrich bei 10 Quadratmetern je Stunde in der Fläche und bei 5 Quadratmetern je Stunde bei Kanten, Ecken und Vorarbeiten. Daraus ergeben sich 5 bis 8 Euro je Quadratmeter in der reinen Fläche und deutlich mehr, sobald Abkleben und Vorarbeiten dazukommen. Diese Werte sind eine Rechnung, keine Preisliste; was ein Betrieb verlangt, steht in dessen Angebot oder in den Kostenbeiträgen unter Zimmer und Wohnung streichen lassen.
Wer nicht selbst streichen will und die Pflicht nicht übernehmen muss, kann die Arbeiten auch dem Vermieter überlassen. Bei einer wirksamen Klausel zahlt der Mieter die Renovierung, aber regelmäßig günstiger als bei einer Ersatzvornahme des Vermieters mit fremder Rechnung.
Häufige Fragen
Fazit
Beim Auszug entscheidet eine einzige Klausel über die Pflicht zum Streichen, nicht die Zahl der Jahre und nicht die Gewohnheit. Starre Fristen gelten nicht mehr, Quoten- und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, und bei unrenoviert überlassener Wohnung trägt der Vermieter die Renovierung.
Wer streichen muss, streicht mit zwei dünnen Anstrichen, deckt vorher ab, klebt sauber ab und wählt neutrale Töne. Wer nicht streichen muss, dokumentiert stattdessen den Zustand, bevor Fristen laufen. Der letzte Punkt ist der wichtigste: Ansprüche verjähren sechs Monate nach der Rückgabe, und dieser Zeitraum beginnt mit dem Übergabetermin, den niemand verschiebt.
